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　　随着扩市提位战略和城市建设步伐的进一步加快，XX房地产市场又迎来了新一轮如火如荼的开发期，XX市民拥有私家车的人数也越来越多。目前，XX市正在全力打造和建设“宜人、宜居、宜业、宜游”的生活之城和幸福之城，省内外许多有识之士纷纷在置业安家，玩车驾车的人是越来越多。在房产车市日渐火爆的局势下XX地区媒体专业频道(频率、期刊)的市场却是空白的，开办房车频道，不仅可以满足市场需求，还能合理利用我台现有人力资源，立足本土，彰显服务，搭建受众与商界之间安家置业的桥梁，吸纳有效广告，实现社会效益和经济效益的双赢。

　　房车频道作为XX地区唯一的房产车市电视专业频道，以服务百姓为宗旨，以创新为理念，以专业制作为准则，集专业与权威为一体，融资讯与服务为一身，以提供最新房产汽车资讯和品牌宣传为核心功能，20小时全天候、全方位的关注房产车市及相关行业，促进商家与客户互动，提供行业全面资讯，精准定位客户营销，举办大型团购活动，开通房产、汽车、装修、建材、等行业资讯内容，构建电视宣传、营销策划、品牌推广为一体的大型电视媒体集团，成为商家品牌宣传推广与活动策划执行的.首选平台。

　　搜索广告网络如Google、Youtube、百度和Bing。这些网络都是通过销售或出租空间提供文字链接广告。不过，他们也提供其他方式的广告，包括图片广告和视频广告。有一些网络还提供一些其他的功能，如再营销，通过网络向在以往浏览和搜索过程中已经对广告内容产生兴趣的网络用户再次进行广告宣传。在这里，广告费用通常都是按照每次点击成本计算的。这种方法可以让你把多种客户特性作为你的宣传目标，包括他们的关键词搜索规律、年龄、地理位置、语言和购买内容的类型等。这些网络会给你提供一系列的工具让你可以对你的宣传活动进行自我管理和汇报活动信息（广告创造、追踪、修正、付费）。同时，你也要看看社交搜索网络是否可以作为另一个具有相同功能的宣传渠道，并参考一下相关的评价。

　　网站广告网络，如Casale、ValueClick和24/7RealMedia，通常都会把一系列的独立网站融合成一个网络以进行一系列广告宣传的销售，一般来说都会使用图片广告的方式。这种方式中可以选择用每次点击成本计费或者是用每千次成本计费，也必须有最低预算保证。这种网络也可以提供再营销的广告宣传。在一些情况下，你可以通过这种网络多样的选择对你的宣传活动进行管理和汇报。而在大多数情况下，除非你选择的某个网站广告网络能够为你接触到某一群体，而其他方式都无法接触到，那么在选择使用这种网络前，你必须先覆盖到一些基本的搜索网络和按点击量付费的社交广告网络。

　　出版商网站，譬如本地报纸、电台或是某一主题相关的门户网站（如：汽车、烹饪、中文、天气等）。在一些情况下，出版商都会有多于一个网站。广告通常是以图片形式进行发布。这种方式中可以选择用每次点击成本计费或者是用每千次成本计费，也必须有最低预算保证。在大多数情况下，出版商会为你提供活动报告和更新信息，但你不能对自己的活动进行管理和汇报。如果你已经覆盖到一些基本的搜索网络和按点击量付费的社交广告网络，或者你需要接触到用搜索网络无法有效接触到的特定语言或文化群体的话，这种出版商网络是个非常好的选择。

　　社交广告网络，如Facebook、Twitter和MySpace，现在会提供多种方式的广告宣传，多以每次点击数量进行计费。Facebook的广告就包括了图像和文本链接。这些网络会给你提供一系列的工具让你可以对你的宣传活动进行自我管理和汇报活动信息（广告创造、追踪、修正、付费）。而StumbleUpon则有一个截然不同并有趣的每次点击数量计费模式在他们的网络上进行宣传活动。付费社交网络广告通常都能但让企业以低廉的每次点击成本取得大量的点击量。但也要记得看看数据分析里的回访率以确保这些点击量能够获得实际的价值（请看衡量部份）。如果你的回访率还不是很高，那社交广告网络配合付费搜索网络就是你应该考虑的选择。

　　联盟广告网络各有不同的运作模式。他们通常都是收取一个完整服务的费用。广告通常是放于一个在线产品的目标网络（网站、浏览器工具条等）中，以图片方式呈现。你如何对你的宣传活动进行管理和汇报会根据你所选择的网络而有所不同。联盟网络会制造出大量的垃圾广告信息，因此并不是很受欢迎。如果你可以成功建立一个没有垃圾信息的网络，并且在这个网络里，你的受众与你的目标人群相匹配，你还能够通过不断地检查该网站的内容以保持你的品牌信誉，那你就可以考虑运用这种网络来进行广告宣传。

　　一般来说，从拿地到规划出产品都是开发商的事，广告公司在这阶段是不介入的，但若是开发公司本身就有广告部，广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作，包括土地拿下前后的前期市场调研，产品的规划与设计等，由于广告部在项目初就紧密参与，因而对项目的了解是非常透彻的，非常利于项目以后一系列的推广。对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上，则是各有各的优缺点。若是开发商自己组建广告部，则对项目的了解会更加透彻，前期准备也就更加充分，同时在整个项目的运作中内部沟通会非常流畅，缺点就是广告部受公司上层及其他部门制约比较大，始终从开发公司的角度出发，视野狭小，具有一定的局限性。对外选择广告公司，一方面广告公司会更加专业，经验也更为丰富，另外广告公司从局外人的角度介入项目，可以发现更加适合的产品主题；其缺点就是对项目有可能会理解不透彻，与开发商之间沟通和信任度不够，费用比较高之类。

　　首先是主题的确定，在深入了解产品后，广告公司就项目本身的卖点进行提炼，最后组织主题。一般来说，一个楼盘总有几个主要诉求点，几个次要诉求点，这些诉求点需要有其特别的地方，最好能有其不可复制性，是其他竞争楼盘所不具备的，但是通常大部分项目很难做到这点，所能做到的是几个诉求点互相加起来才能呈现其楼盘的特殊性和不可复制性。开发商和广告公司会根据楼盘的销售节奏进行有计划的分批推出，当其中一个主要诉求点被选为广告的主题时，其他的几个主要诉求点则与次要诉求点一样，有选择的作为广告主题的专一表现，可以最大限度的吸引目标客源，精心安排的广告主题轮流展示，则可以保持楼盘的常新常亮，这点对于那些开发周期很长的超级大盘尤为重要！在卖点的多少方面需要考虑以下几个因素：媒体因素，主卖点影响力的大小，报纸广告传播方式，地域性因素，项目开发周期等。

　　其次是创意表现的确定。房地产广告创意表现应该根据其项目特质及消费者性质来确定，在这里，开发商与广告公司之间沟通的程度是一个创意是否成功的关键。只有开发商和广告公司就项目充分沟通后，广告公司才会对项目有彻底的了解，利于其进行创意；也只有彼此间充分的沟通，才能使开发商理解并支持广告公司对产品进行的艺术性的解读和表现，开发商也可以限制广告公司有可能出现的过分注重艺术效果而脱离产品的情形。大部分另人过目就忘的广告与开发商本身不专业有关，以自己的喜好去限制了广告公司的创意表现，同时也有很多充满艺术价值但是根本不知所云的广告也与开发商对广告公司过于放任自流有关部门，因此，恰到好处的沟通与合作就很重要。在这里，开发商和广告公司需要避免犯如下几个错误：注重表现形式而淡化广告诉求，过分采用联想式表达法，过分“艺术”化，传播媒体选择的单调，虚张声势华而不实，不顾产品特点以自己的审美观强加于对方等。

　　在此阶段，前期各项准备已经非常具体充沛，一旦项目开始运作，就启动整个广告计划。在这个阶段里需要注意的是，虽然前期已经准备的非常详细，但是市场是不断变化及不可预知的，因此在这个阶段，广告公司需要和销售总监密切配合，根据销售第一线及时反馈的情况来尽心广告计划的修改，若销售情况基本符合当初预制的，则广告计划改动不大；若有一定的差距，可以就内容和推广节奏上根据客户反馈的情况加以修改；但若销售情况极差就需要及时更改广告计划，不要使失误犯的更大。若广告效果不佳有些开发商会采取更换广告公司的形式，其实如果问题不是出在广告公司业务水平上的话，更换广告公司即劳神费力，同时也不见得会换到称心如意的公司。在这种情况下，一是有可能产品本身有问题，另外就是当初广告公司和开发商就产品沟通的不够，因此可以根据市场反馈对产品作出相应的修改，同时就产品及目标客户进行更为详尽的研究，重新包装项目上市，争取打个翻身仗。

　　营销学上通常说：广告主们都知道自己投放的广告里有一半是无效的，但是谁也不知哪一半是无效的。房地产广告也是如此，房地产广告和日用品广告效果反馈的最大不同点就是：房地产广告可以在广告投放后的当天就能直接在来电来访上得到体现。大部分的房地产项目已经能够通过客户的第一次来电的渠道建立广告效果跟踪制度，来电数量也成为广告投放效果的重要标准。在不同项目的反复实践中发现，来电数量的确能在一定程度上反映广告投放效果，但是过分强调来电数量就像完全忽视来电数量一样，走向另一个误区。房地产广告的效果体现有三种层次：

　　因此电话数量就成了广告销售力的直接体现。但是检测不同项目，可以发现同样都是非常优秀的广告表现，同样都是无可挑剔的媒体选择，甚至同属于同一档次的项目，但是两者正常的广告后来电数量也不同。可以看出，相对于广告表现来说，产品本身更为重要。其中最重要的因素是地理位置、价格、销售时间段。通常来说，主要干道附近的项目来电量低，因为容易描述，容易到达，客户更多会选择直接到达；高档项目（别墅，TOWNHOUSE，高档公寓）来电率低，因为目标客户群总量低；进入销售后期的老项目低，因为市场认知度高，电话询问不再成为最主要的了解手段。只有根据不同项目的特性做好来电来人给人留下的印象程度以及与最终成交量相结合的评估，才能正确测定一个广告的成果与否。使得广告公司能够更好的配合项目进行相应的调整与修改。